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楼市寒冬来了专家教你买房
www.sosohouse.com 恒丰房产 2011-11-23

  11月19日,西平地王项目凯旋公馆“领御[最新消息价格户型点评]”苹果系精装洋房终于抢在年底前入市,同时推出了一个较优惠的折扣进行促销,认筹2万即可享受开盘9.5折优惠。记者观察发现,在东莞,品牌开发商的种种“暗降”行为已经弥漫到了整个楼市,成交量日益下跌,购房者的观望情绪严重,不少人猜测,东莞楼市的降价潮已经来了吗?与此同时,一些精明的购房者也跃跃欲试,准备入市“抄底”。

  文/记者蒋幸端图/记者卢政

  市场

  寒冬来了?新盘9.5折优惠入市

  11月19日上午,西平地王项目中信[简介最新动态]凯旋公馆全新组团洋房“领御”进行新品发布,同时也正式启动认筹,据了解,中信凯旋公馆“领御”作为西平首个精装房项目,是中信地产[简介最新动态]和世纪城地产联袂打造的130~190平方米的精装墅质洋房,面对的购房群体定位为都市商务精英,而值得关注的是,该洋房新推入市,就进行认筹2万享受开盘9.5折优惠活动,打折幅度大。而由于该楼盘在前一期别墅的销售回笼了大量的资金,有业内人士预测,其价格将会相对较低,可能会以平本价甚至低于成本价定价。

  与此同时,南城水濂片区豪宅项目御花苑也推出新品天珑湾·珑云组团,该组团推货量约100套,面积区间为150~220平方米,相关负责人则透露,此次产品将会“性价比比较高。”其代理商东莞中原地产事业部总经理兰新宇则表示,关于新品价格,将会考虑到目前的市场情况来定价。

  事实上,今年10月份以来,东莞楼市新品定价越来越合理,不少新盘以一个较低的价格推出,甚至是亏本价进行销售,瑞峰置业副总经理姚丽军表示,在目前的市场环境下,不少楼盘入市会推出一个较低的价格,以起到回笼资金的目的,同时将在市场回暖后逐步提高楼价,以实现利润最大化。

  年关将近外来品牌开发商纷纷“暗降”

  此外,年关将近,随着楼市观望情绪的加重,降价潮进一步弥漫,不少外来品牌开发商进行“暗降”,以期在年底前快速回笼资金。

  虽然不少楼盘避谈降价,但记者在采访当中仍然发现了不少品牌开发商已经进行“暗降”,特别是外来开发商、上市公司,降价幅度明显。如万科[简介最新动态]·金域华府[最新消息价格户型点评]推出新一期产品,产品素质比前一期要优秀,但价格却仍然保持在11000元/平方米左右,万科·金域松湖新推产品价格8000元~9000元/平方米,和之前价格保持基本一致,但景观、户型等却比前一期要好得多,业内人士认为这属于“暗降”。而中信森林湖新推产品价格仅8000多元/平方米,比之前推出的10000元/平方米产品价格下降了1000元/平方米左右。东莞瑞峰置业市场副总经理姚丽军认为,“后推的产品素质比前面的要好,但是定价却没有提高,事实上就是暗降了。”另外,业内盛传金地地产“被降价”,其在塘厦博登湖三期项目,开盘将直降3000元/平方米,而其相关人士则表示,这并非实质性降价,而是金地地产下调开盘价格,“相对降价”。

  东莞中原研究部监测数据也显示,8月份,东莞楼市降价幅度超过3%的楼盘所占比重为25.13%,9月份为25.71%,10月至11月份(1~10日)分别为27.68%和29.13%,呈逐月攀升态势。

  原因

  东莞楼市处下行态势

  近八成楼盘日均成交量不足1套

  东莞中原地产市场研究部分析认为,近几个月来楼市观望气氛渐浓,不少项目来访量开始减少,成交量显著下降,开发商为了打破僵局冲年度销售任务,加大促销力度,降价的楼盘逐渐增多,这也从一个方面反映了当前东莞楼市已处于下行态势。

  自10月中下旬开始,东莞住宅成交呈逐周回落态势,东莞中原地产市场研究部数据显示,从10月10日~10月16日期间的18.22万平方米一路下滑,跌至10月31日~11月6日期间的7.42万平方米,成交量节节下滑,7.42万平方米的周成交量,也创下了2011年以来除春节期间以外的周度最低水平,楼市下行的势头十分明显。

  从一个楼盘日均销售1套这个指标来看,9月份有近72%的项目日均成交量不到1套,10月份这个比例约为76%,到了11月份(1~10日)更是有近八成的楼盘日均成交量低于1套。姚丽军也表示,楼市冬天到来了,从统计数据来看,目前楼市日均在100套左右,东莞日均成交的正常水平为120~150套,已经是偏低的成交量。

  调查

  六成多网友表示还要继续观望

  《广州日报·东莞新闻》联合搜狐焦点网进行网络调查,在735名参与调查的网友当中,有六成多网友表示还将继续观望,而仅有7%的网友表示目前已经在看房,并打算年底出手买房。

  在量跌价稳的情况下,您准备出手买房了吗?六成多网友表示不确定,要继续观望,等楼价降到合理价位再买。其中37%网友表示要继续保持观望,等楼价再降才考虑买房,26%网友称不清楚,目前市场下没有买房的计划,而25%的网友表示春节前后降价再买房,5%网友称明年再买。仅7%的网友表示年底前出手买房。

  专家支招

  楼市处于下行态势,到了入市“抄底”的时候了吗?记者请来业内人士支招,四招教您买到物美价廉的新房。

  等等“量价齐跌”时就是“抄底”好时机

  什么时候才是抄底的好时机呢?姚丽军认为,楼市周期有四个阶段,第一个是调整期,量跌价升或价稳,第二个是量价齐跌阶段,第三是价稳量升,属于楼市复苏期,第四个是量价齐升。“抄底最佳时期是量跌价跌的时候,这个时候买房最好议价,价格也最低。”

  姚丽军表示,东莞楼市的调整期从9月份开始,已经有相当长一段时间了,而量价齐跌的阶段很快会到来,从趋势来讲,应该是11月、12月接近这个趋势,“很多盘在促销了,很多量已经萎缩到相当的点了,到年底有很多开发商有回笼资金的需求,是购房者买房的一个最好时机。”

  挑挑好让利开发商,买到心水楼盘

  年关将至,外来品牌开发商、上市公司资金压力加大,“做报表的时间到了,审核业绩的时间也到了,不少楼盘要进行年底冲刺。”姚丽军表示,这时候许多品牌开发商、上市公司资金压力和出货压力大,调整价格的行为就会出现。同时他也指出,目前市场上让利的多是上市公司或集团企业,本土几个大企业如光大、新世纪地产等的价格暂时都没有动。

  业内人士建议,这个时候买房要学会“挑”,要时刻关注外来品牌开发商、上市公司报表,挑一些资金压力和出货压力大的开发商开发的楼盘,在这些公司进行打折促销最优惠的时候,购买到最合心水的楼盘。

  淘楼市下行,淘出精品特价房

  除了直接的打折优惠外,开发商更多的促销方式是推出“特价房”,一些楼盘推出十几二十套素质较一般的房源进行特价,但是最值得关注的是,有些楼盘会拿出一两套方向好、景观好,户型好的单位打出特价进行促销,以吸引眼球,如不久前万科·金域华府推出8800元/平方米左右特价精装修单位,户型质量都不错,只是货源极少,特价单位仅一两套。作为一个精明的购房者,要时刻关注特价房产品,在特价房的浩瀚海洋中淘出精品,以最优惠的价格,购买到最好的产品。

  磨最好议价时机到,做个优秀“磨价族”

  开发商急着出货,楼市下行,进入了买房市场,业内人士分析,这个时候需要考究购房者的“磨”功, “磨价实际上是开发商和购房者之间的一个博弈,谁最后妥协,谁就赢。”而“磨价”也是需要技巧的,如首先要在楼盘进行优惠促销的时候购入,把开发商主动提供的所有的优惠拿到手,再次需要和销售人员“磨”,把价格打到最低,第三还要找人脉关系,把价格再往下拉,一个优秀的“磨价族”,就是让开发商顺利卖出房,购房者也能得到最大优惠,达到双赢。